敷地を読む、ということ
皆様こんにちは、
設計の増田です。
本日は設計業務の内の一つ、測量についてお話をしたいと思います。
「測量」というのは、
簡単に言えば土地の形状を測ることです。
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なんだ、じゃあ誰でも出来るね。
と思った方、ご注意ください。
土地を測ると言いましても、
実はここにいろいろな要素が含まれており、
土地を測る用途によっても必要な情報、測らないといけない箇所が変わってきます。
特に、建築をする場合は様々な要素を踏襲しながら設計をしていく必要があるため、
実はメジャーだけ持ってのばして目盛りを読んでハイ終わり、という訳にはいかないのです。
弊社では測量は全て私自ら行っております。
もちろん、街の雰囲気や現地の状態を確認しておきたいと言うこともありますが、
建築を目的とした測量の際に得ておきたいポイントは、独特の事項が存在するからなんです。
建築に際する測量ポイント
- 土地の広さ
- 給排水設備の有無、及び位置
- 道路の大きさ
- 道路と敷地の関係性
- 敷地の各部分における高さ関係
- 境界線際の建造物の有無や所有者
- 隣家からの越境物の有無
- 隣家の窓位置、庭位置、ﾊﾞﾙｺﾆｰ位置など
- 土地の広さ
これは言わずもがなですね。これを測りに行っているのでこれはひとまず安心しても大丈夫でしょうか。
ただ、京都市内などではよく見かけるのですが、前面道路から見たときの敷地間口と、奥行き方向と直角に測ったときの敷地間口が道路との関係性により寸法が違うことがあります。
これを見落としてしまうと計画して建築確認も降りたのに、いざ立てようと思ったら寸法が足りない！なんてことになってしまうので注意したいところですね。
見極めのコツは、道路から見て左右の境界線の長さに著しい違いが出る時、明らかに道路が敷地に対して斜めに走っているとき、などは気をつけましょう。
- 給排水設備の有無、及び位置
こちらはあまり測量の際に必要ないと思われがちですが、給水設備や排水設備が敷地に引き込んでいないとなると、
建築をする際に新しく引き込まなくてはなりません。
当然金額もかかってきますし、そもそも道路に公共上下水が整備されていないなんてことが後からわかってしまうと建築物の用途に係わる問題になってしまうケースもあります。
細かい事を言うと、側溝の深さによっても排水設備に費用がかかる場合もありますのでしっかりと、工事内容の事も理解した上で確認をしたいところです。
- 道路の大きさ
こちらは道路幅員と呼ばれることも多いでしょうか。道路自体の広さですね。
この広さによって、建築できる建物の大きさが決まります。
もちろん、道路が狭い方が不利になることが多いのですが、
「建築基準法上の道路」がどこまでのことを指すのか、また一見道路に見えても実は他人の敷地、等というケースもあります。
役所や土木事務所などで道路の図面を確認して、後から小さくしなくてはならない、なんて失敗をここで防いでおきたいところです。
- 道路と敷地の関係性
少し分かりにくいのですが、道路の形状にも係わります。まっすぐな道路、何度も折れてくねくねした道路、角地、T字、十字など、
一言に道路と言っても条件によって様々な道路の認識が存在します。
敷地に接する道路の形状や高低差などは、上記幅員と同じく建築物の形状、規模、構造などに大きく関係してくる可能性もあります。
建築基準法をしっかりと把握した上でないと、測量箇所の不足、それに気づかずに計画、最終的に不適合となる可能性もあります。
常に建築基準法と隣り合わせの我々設計の人間は、なんとなく敷地を見た瞬間に鼻でわかるようになります(笑)
半分は冗談ですが、知らないと測りようがない、というのは事実。しっかりと必要項目を押さえておきたいところですね。
- 敷地の各部分における高さ関係
敷地と言ってもその全てが平らであるという保証はありません。
むしろ、大体の敷地は高低差が存在していると言ってもよいでしょう。
特に細長い敷地や角地などについてはほぼ絶対と言っていいほど高低差が存在し、
その高低差が建物の計画に係わってきます。
時に高低差を全く考慮していないと思われるプラン計画図を見ることがありますが、
たいていの場合は何とかすれば建つ（金額はかかると思いますが）、そういうレベルなのですが、
3階建ての場合ですと明らかに建築不可のようなパターンも見ます。
また玄関に上がるのに毎日アクロバティックにジャンプをしないといけないなんて計画図もお見受けしたことがあります。
敷地内高低差は、ある程度建築の最初に土をならしてしまうので考慮しないレベルの敷地も多くあるのは事実ですが、
考慮しないといけないパターンもまた、同等に多いように思います。
建築確認申請と高さが変わるから変更にお金がかかる、なんて理由で基礎を半分以上埋めたような建物が建ってしまう事の無いよう、
高低差はちゃんと把握して丈夫な家を建てたいものですね。
- 敷地境界際の建造物の有無、所有者
一番多いパターンはコンクリートブロックです。
実はコンクリートブロックといえど建造物になるので安全に関する細かい規定が決められています。
ですが、残念なことに存在するコンクリートブロックが現状の法律上安全ではないという判断になるものも少なくありません。
安全でない物をそのままにして建築はできませんので、例えばそのコンクリートブロックが自分の敷地の物だった場合は安全な高さや構造にしなければなりません。
こちらも場合によっては建築物の規模に係わる可能性があるので、ここを捉え間違え無いようにしたいところですね。
- 隣地からの越境物の有無
こちらは現地に行かないとわからないタイプの情報です。
越境というのは、簡単に言うとお隣さんの建物や建造物が自分の敷地にはみ出している状態のことです。
場合によっては撤去をお願いするケースもあるのですが、慣習や関係性の問題でうまくいかない、または時間がかかる可能性もあります。
建築計画で避ける、ということも選択肢に入れた上で計画の方は組んでいけるといいかもしれませんね。
- 隣家の窓位置、庭位置、ﾊﾞﾙｺﾆｰ位置など
こちらは建築物の形状に係わらない情報ではありますが、
民法第235条に、境界線から一メートル未満の距離において他人の宅地を見通すことのできる窓又は縁側（ベランダを含む。）を設ける者は、目隠しを付けなければならない。
という記述があります。
簡単に言うと、お隣さんのプライバシーを覗けない建築計画にしてくださいね、と言うことです。
その一つの方法として、窓に目隠し、となるわけですね。
とはいえ、この法律に係る部分でなくとも窓を開けたらお隣さんの窓、では双方ともに残念な感じになってしまいます。
今後建築物が改築や新築で窓位置が変化する可能性はもちろんありますが、後から建てる者として、このあたりはお隣様に考慮差し上げたいところですね。
以上、長々となってしまいましたが
測量と簡単に言っても、測量する人物の知識レベルで建築計画は大きく変化すると言ってもよいでしょう。
プランを出してもらった際、すぐに間取りを確認したいところではありますが
適切な測量がなされているか、しっかり敷地を読めているか
そこもしっかりと確認しておきたいところですね。
以上、設計増田でした。