こんにちは
注文住宅事業部の西川です。どうぞよろしくお願いします。
今回は、住宅ローン控除について考えてみたく思います。
住宅ローン控除は、住み始めてから10年間にわたって、自宅の住宅ローン残高の1%が、所得税と住民税の一部から差し引かれる制度です。
この住宅ローンを借りる時にぜひ利用したいのが、10年間で最大500万円の税金が戻ってくる「住宅ローン控除」。
控除額がとても大きいので、できるだけ多く控除していきたいところです。
現在の低金利をうまく活用して住宅ローンの金利支払いよりも多額の控除を使うなど、メリットを最大限にしたいと思います。
たとえば、年末の住宅ローンの残高が3000万円であれば、3000万円×1%＝30万円が所得税から控除されます。
控除額の上限は、性能の高い「長期優良住宅・低炭素住宅」なら、年50万円×10年＝500万円と、かなり高額。
住宅ローン控除の適用を受けるには、1年目は確定申告をし、2年目以降は会社員の方は勤務先の年末調整で出来ます。
さて、現在の超低金利下で住宅ローン控除を賢く利用するには、タイミングよく返済をすることです。
住宅ローン控除のメリットを最大限にするには、まず、可能であれば控除対象となる住宅ローン残高まで繰上返済をします。
ただし金利1％以下なら、あわてて繰り上げ返済せず、11年目以降にする。
金利1％以上なら、1月に積極的に繰り上げ返済をする。
最初にすべきことは、控除対象となる住宅ローン残高まで繰り上げ返済をすることなのです。
住宅ローン控除の対象となるのは、長期優良住宅などであれば借入残高5000万円まで、一般住宅なら4000万円までなので、それぞれ1％にあたる50万円、40万円が毎年控除されます。
それを超える残高分については、手持ちの現金があればできるだけ早めに繰り上げ返済してしまった方が良いでしょう。
控除対象とならない部分は、なるべく減らしておくようにします。
ただし、自分が支払っている税額（所得税+住民税の一部）が50万円、または40万円に満たない場合は、自分が支払った税金分しか控除されないことが原則です。
所得税は全額控除されますが、住民税については、「一般住宅」の場合は1年で9万7500円、「長期優良住宅、低炭素住宅」の場合は1年で13万6500円が上限となっています。
例えば、年収800万円の方であれば、年間50万円の税金が戻ってくる計算になるかと思います。
次に、「住宅ローン金利が1％以下なら、あわてて繰り上げ返済をしないで、11年目以降にするのがよい」ということですが、現在の金利動向をみると、変動金利なら0.5％程度で1％を下回っているので、金利は残高×0.5％程度であるのに対して、控除で戻ってくる税金は残高×1％なので、控除で戻ってくる税金の額の方が高くなります。
手持ちの現金があっても10年間は繰り上げ返済せずに、11年目の1月になったら、繰り上げ返済を一気に行うのがよいと思います。
住宅ローン控除は年末の残高を元に控除額が決まるので、繰り上げ返済するのであれば、11年目の1月がベスト。
余裕があればすぐに繰り上げ返済すべきという、今までの常識とは逆になりますね。
ただし金利が1％以上なら、現在の金利動向だと、35年固定金利は1％を超えていることが多いので、積極的に繰り上げ返済（ただし1月に）すべきです。
これは従来と同じ考えで、なるべく繰り上げ返済をして残高を減らすということです。
戻ってくる税金よりも支払い金利の方が多いので、なるべく残高を減らしたほうが良いでしょう。
ここで注意すべきことは、返済は1月にしたほうがいいということです。
繰り上げ返済はネットなどで簡単にできるようになっています。
住宅ローン控除は12月末の住宅ローン残高をもとに計算しているので、控除額が確定した直後の1月がベストだと思います。
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