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不動産登記(不動産登記簿)

森本 和樹 自己紹介へ

いつもお世話になっております。不動産流通部の森本です。

今回は、土地や建物を不動産売買によって取得したり、土地に建物を新築した場合などに必要となる不動産登記の内容とその種類についてご説明させて頂きたいと思います。

 

まず、不動産の登記簿謄本(登記記録・登記事項証明書とも言います)は「表題部」と「権利部」に分けられ、「権利部」は更に「乙区」(所有権に関する事項)と「甲区」(所有権以外の権利に関する事項)に分けられます。

「表題部」には、土地であれば地番(~番)や地目(宅地・田など)・地積(土地面積)などが記載され、建物であれば家屋番号(~番)や種類(居宅・店舗など)・床面積などが記載されます。

 

表題部」に関する登記の代表的な種類として「表示登記」「分筆・合筆登記」「地目変更登記」「滅失登記」などがあります。

 

表示登記」・・・上記の表題部そのものを作る登記です。土地に建物を新築した場合、建物が新しく誕生しますので建物の登記簿(表題部)が存在しません。その際にこの登記を行う必要があります。

 

分筆・合筆登記」・・・所有している1筆の土地を2筆に分けて1筆のみ売却等する場合(分筆)または、2筆に分けられた土地を1筆にして売却等する場合(合筆)にこの登記を行う必要があります。

 

地目変更登記」・・・売買等によって取得した土地の現況地目が田や畑である場合、その土地に建物を建て地目が宅地に変更された場合などにこの登記を行う必要があります。また、地目が田や畑の土地を売買する場合は農地法という法律が関与してきます。その場合は農業委員会という場所へ届出を別途行う必要があります。

 

滅失登記」・・・売買等によって取得した土地に建物を新築する場合で、その土地に建物(古家)がある場合、土地の所有権は売主から買主へ移転するが、建物は取り壊してしまう為、所有権を移転する必要がありません。この場合、建物としての効用はないので登記を消してしまうと言う意味でこの登記を行う必要があります。

 

以上が「表題部」に関する登記の代表的なものになります。

この表題部に関する登記の専門家は土地家屋調査士になります。

同じ不動産登記の専門家に司法書士がいますが、司法書士はこの表題部に関する登記を業として行うことはできません。

 

次に「権利部」ですが、権利部に関する登記の代表的な種類として「保存登記」「設定登記」「移転登記」「抹消登記」があります。

 

保存登記」・・・土地に建物を新築した場合に表示登記を行いますが、これと同時にその建物の所有者が誰なのかを明記する必要があります。これを所有権保存と言い、この為に行うのが保存登記(所有権保存登記)と言います。

設定登記」・・・住宅ローンを組んで土地や建物を取得した場合、銀行にその物件を担保として預けることになります。銀行が抵当権者となりその物件に抵当権を設定します。これを抵当権設定と言い、この為に行うのが設定登記(抵当権設定登記)になります。

移転登記」・・・土地や中古住宅を購入した場合、旧所有者から新所有者へ所有権を移さなければなりません。これを所有権移転と言い、この為に行うのが移転登記(所有権移転登記)になります。

抹消登記」・・・住宅ローンを組んで建物を新築または購入していた場合で、その住宅ローンを完済した場合は、銀行に物件に対して設定されていた抵当権を外してもらわなければなりません。この為に行うのが抹消登記(抵当権抹消登記)になります。

 そして、「権利部」は「甲区」(所有権に関する事項)と「乙区」(所有権以外の権利に関する事項)に分けられますので、「保存登記」「移転登記」がなされた場合は「甲区」へその登記内容が記載され、「設定登記」「抹消登記」がなされた場合は「乙区」へその登記内容が記載されます。

 

以上が「権利部」に関する登記の代表的なものになります。

この権利部に関する登記の専門家は司法書士になります。

土地家屋調査士が権利部に関する登記を業として行うことはできません。

 

実は、上記全ての登記は自分で行う事も可能です。しかし、専門知識を要するうえ取引を滞りなく完結させる必要もある為、不動産登記の各専門家へ依頼するのが原則であり一般的です。

登記する場所は、取引する・された不動産の所在地を管轄する法務局になります。

登記をすることにより法務局に登記簿が備えられることになります。住民票や戸籍謄本と違って、不動産の登記簿は誰でも閲覧することが可能となっております。

 

また登記制度とは、その不動産について所有者が誰なのかを明確にさせる為に行うものです。

そして、不動産登記(権利部に関する登記)は法律で義務づけられているわけではありません。(※表題部に関する登記は必須)

しかし、不動産を自分の財産として守る為には必須であると言え、登記をすることで他者に対しての対抗要件になります。

 

長くなりましたがご参考頂ければ幸いです。

不動産に関するお悩み・ご相談は弊社不動産流通部まで!!

 

 

 

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